SANOPZ

Interpelace zastupitele Milana Kryla na pana radního Zdeňka Doležala ve věci usnesení RMČ/5/106/2020 k projektu SANOPZ–Na Cihlářce (Z 3104/10)

Vážený pane radní,
prosím o vysvětlení změny postoje RMČ k návrhu na změnu územního plánu na pozemku SANOPZ v ulici Na Cihlářce a vysvětlení dalších kroků, které vedení MČ v návaznosti na revokaci svého dřívějšího usnesení v této věci bude činit.

Pro zastupitele stručně shrnuji tato fakta:
MČ až do ledna 2020 k návrhu na změnu územního plánu Z 3104/10 zastávala postoj vyjádřený usnesením RMČ/29/913/2018, tj. souhlas se změnou plochy VV na OB bez kódu míry zastavění a s doplňující podmínkou „aby míra využití území odpovídala charakteru okolní zástavby“. To fakticky znamenalo zahrnutí pozemku do okolního stabilizovaného území OB bez kódu a tedy s nutností přizpůsobit stavbu charakteru celé širší lokality tak, jak požadují např. ZMČ schválená Pravidla pro posuzování investorských záměrů v rezidenčních vilových čtvrtích ve stabilizovaných územích městské části Praha 5 nebo též ZMČ schválené Programové prohlášení RMČ P5.
Revokací usnesení dne 29.1.2020 RMČ ustoupila od požadavku „aby míra využití území odpovídala charakteru okolní zástavby“ a současně schválila velmi vysoký kód míry zastavění pozemku – G. To je v rozporu jak se ZMČ schválenými Pravidly, tak s vlastním Programovým prohlášením. MČ změnila svůj postoj až po termínu, kdy mohla uplatnit námitky ve veřejném slyšení a nyní již svoji změnu postoje nemůže jako připomínku uplatnit. Mohu se domnívat, že také proto usnesení RMČ není již dále předkládáno ZMČ ke schválení.
Pokud by se projekt projednávaný od roku 2016 s tzv. DOSS nevrátil na začátek a nebylo by vypsáno nové veřejné projednání, MHMP by nejspíše návrh na změnu s kódem G zamítl. Bude-li pozměněný návrh projednáván znovu, pokládám otázku: Necítí vedení radnice za vhodné reagovat na silný odpor veřejnosti a stát se mediátorem mezi občany a investorem se zahrnutím výsledku jednání do memoranda? Takový postup by mohl zabránit nekonečnému protahování schvalovacího procesu žalobami a odvoláními. A ve finále i možnému ustoupení investora od záměru a zakonzervování neutěšeného stavu pozemku na mnoho let. Obávám se, že revokované usnesení RMČ a pohrdání názory veřejnosti nás k takové černé variantě spíše přiblížilo.

V Praze 25.2.2020

Ing. Milan Kryl – zastupitel MČ P5

Vážený pan
Ing. Milan Kryl
zastupitel MČ P5
V Praze, 31.03.2020

Vážený pane zastupiteli,

děkuji za vznesenou věcnou interpelaci k problematice transformace areálu SANOPZ (tj. změny Z3104/10, s ní souvisejícího usnesení RMČ/5/106/2020, projektu společnosti KKCG a roli MČ při vyjednávání o jeho podoby k realizaci).

Dovolte mi v první části velmi stručně rekapitulovat vývoj situace v řešeném území před tím, než pozemek získala spol. KKCG, která přišla se žádostí o změnu územního plánu a je nositelem diskutovaného projektu.

Historie předmětného území začala v roce 1932, kdy v něm byl rozestavěn areál Bakulova ústavu, navržený jako objemný solitérní objekt v rozsáhlé zahradě. Z celého areálu byla realizována zhruba jedna třetina, a to v jeho zadním traktu. Tím byl již od počátku určen rozdílný charakter areálu od okolní zástavby bytových viladomů a vil zahradního města Malvazinek.

Transformace nikdy nedostavěného areálu postupně probíhala v průběhu všech následujících desetiletí, a to zpravidla bez smysluplné koncepce. Zahrada ústavu byla od roku 1975 postupně zastavována bytovými a rodinnými domy. Plocha ponechaná zdravotnímu středisku byla prostavěna doplňkovými stavbami do stávajícího stavu, kdy koeficient podlažních ploch celého areálu odpovídá hodnotě cca 1.1 (vyjádřeno v kódu míry využití území “E”) s prakticky zanedbatelným poměrem zeleně.

Areál zdravotního střediska byl bohužel v roce 2004 odprodán tehdejší politickou reprezentací MČ soukromým vlastníkům, kteří v něm umožnili provoz zdravotnických služeb, a později ho prodali jeho současným majitelům. Právní situace areálu je dnes tedy taková, že se jedná o soukromé vlastnictví v ploše VV – veřejné vybavení bez závazných regulativů objemu, výšky a kapacity výstavby a zejména bez minimálního podílu zeleně. Z hlediska územního plánu tak v areálu mohou být bez kapacitního omezení umístěny stavby “všech typů veřejného vybavení města, tj. zejména pro školství a vzdělávání, zdravotnictví a sociální služby, veřejnou správu města a záchranný bezpečnostní systém” a dalších přípustných využití (odst. 1a odd. 5 příl. 1 OPP 55/2018).

Stávající vlastník areálu zažádal MČ o souhlas s pokračováním projednání změny územního plánu č. Z 3104/10 zkráceným postupem z plochy VV na plochu OB s kódem míry využití G s plovoucí značkou VV. MČ s pokračováním projednání změny územního plánu zkráceným postupem souhlasila usnesením RMČ/29/913/2018 s požadavkem, aby “míra využití území odpovídala charakteru okolní zástavby”. K žádosti tehdy nebyla přiložena podkladová studie, dokládající aktualizovaný záměr žadatele, který by byl projednán v poradních orgánech MČ. Z toho důvodu byl požadavek MČ definován s odvoláním na původně projednaný podnět včetně podkladové studie z roku 2016.

Návrh rozvojové plochy bez exaktně stanovených limitů znamená nemalá rizika. Je nutné si uvědomit, že při umisťování staveb podle územního plánu je samospráva MČ v pozici účastníka řízení s podobnou vyjednávací silou, jako mají ostatní účastníci, a nemá tak možnost ani pravomoc vynutit na investorovi změny programu a parametrů staveb nad rámec požadavků územního plánu a Pražských stavebních předpisů.

Zahrnutí plochy býv. SANOPZ do stabilizované plochy OB se značkou VV je pro MČ (i pro zachování charakteru Malvazinek) rizikové. Přesná citace požadavku na výstavbu ve stabilizovaných územích totiž zní “je možné pouze zachování, dotvoření a rehabilitace stávající urbanistické struktury bez možnosti další rozsáhlé stavební činnosti” (s. 202 příl. A ÚPSÚ hl. m. Prahy v platném znění). Právně závazný výklad tohoto požadavku náleží ÚZR MHMP (pořizovateli územního plánu).

Při výkladu, jaká míra využití odpovídá stabilizovanému území, pak pravděpodobně bude využita výše zmíněná historie řešeného areálu, totiž že tento nebyl nikdy dostavěn v původně plánovaném rozsahu, a že jeho výstavba započala od méně objemných staveb. Při posuzování souladu záměru s okolní zástavbou ve stabilizovaném území je vždy východiskem posouzení charakter konkrétní plochy s rozdílným způsobem využití, tedy charakter nedokončeného záměru Bakulova ústavu a tedy i toho, zda navrhovaný záměr jeho charakter dotváří anebo interpretuje či nikoliv.

Na základě zkušeností s jinými záměry na území MČ lze předpokládat, že ÚZR MHMP objemové parametry původního záměru (tj. parametry původního Bakulova ústavu) ve svých stanoviscích využije.

To, že dostavba areálu Bakulova ústavu v původním objemu a funkci není možná ani žádoucí, je hlavní důvod, proč RMČ Praha 5 na základě doporučení Výboru územního rozvoje, který projednal dokumentaci dokládající aktuální záměr žadatele, vyjádřila souhlas s podnětem vlastníka na změnu územního plánu z plochy VV (bez omezení) na plochu OB-G s pevnou značkou VV. Kód G na rozdíl od stávajícího stavu i původní žádosti o změnu ÚPSÚ hl. m. Prahy jednoznačně stanovuje maximální možnou míru využití území a minimální podíl zeleně na ploše záměru. Pevná značka VV pak garantuje umístění veřejné vybavenosti v rámci realizovaného záměru.

Souhlas RMČ s podnětem investora na změnu územního plánu s definovanou maximální mírou využití území vyjadřuje souhlas MČ s prověřením budoucí podoby územního plánu z hlediska jeho vlivu na všechny cíle a úkoly územního plánování a ostatní veřejné zájmy. Není tak bezpodmínečným souhlasem s umístěním jakékoliv stavby a už vůbec ne ustoupením od požadavku na to, aby budoucí zástavba areálu býv. SANOPZ odpovídala charakteru okolní zástavby. Zvolený postup podle nejlepšího vědomí a svědomí RMČ a VÚR na základě poznaných skutečností naopak garantuje, že přestavba areálu býv. SANOPZ Malvazinky nepřetíží.

Obdobně jako v jiných případech na území MČ je RMČ samozřejmě připravená adekvátním způsobem mediovat případný konflikt mezi investorem, občany MČ a potřebami MČ a výsledky mediace adekvátním způsobem právně ukotvit. Jaká bude procesní forma mediace a právní forma zakotvení jejích výsledků dnes samozřejmě není možné dopředu stanovit, protože MČ není v tomto procesu jediným partnerem.

S pozdravem

Mgr. Zdeněk Doležal
radní MČ Praha 5