NP Stroupežnického 10

22. zasedání Zastupitelstva Městské části Praha 5 dne 19. 12. 2017

Interpelace

Bc. Martin Damašek, M.A.

radní MČ Praha 5

Věc: Zrušení veřejné soutěže a vypsání nové na pronájem NP Stroupežnického 10

Vážený pane radní,

rád bych Vám tímto adresoval několik dotazů týkajících se pronájmu nebytových prostor ve Stroupežnického 10, u nichž je možné označit postup radnice MČ Praha 5 i s ohledem na Vaše odpovědi k důvodu zrušení veřejné soutěže na pronájem tohoto nebytového prostoru jako velmi netransparentní a nestandardní.

1)      Pokud jde o záměr pronájmu na adrese Stroupežnického 10, kde byla donedávna provozována problematická kavárna, kolaudační souhlas je dle informací uvedených v záměru udělen pro provozování kavárny, galerie a multifunkčního prostoru. Proč se tedy bude posuzovat atraktivnost a vhodnost projektu pro MČ Praha 5, když kolaudační souhlas již sám o sobě spektrum možných podnikatelských činností zúžil takovým způsobem, kdy se projekty budou svým charakterem podobat? Proč se postupuje dvoukolově, když je jasné již nyní, na co se daná nemovitost bude pronajímat? Proč se nesoutěží pouze na cenu, kde minimální cenou je cena v místě a čase obvyklá? Cituji v této souvislosti vyjádření pana starosty Richtera z roku 2016 k důvodům dvoukolového výběru: „Chceme tím zajistit vliv městské části na pokrytí služeb a nabídky v dané lokalitě, jen tak můžeme vyjít vstříc poptávce místních obyvatel. Pokud budeme vědět, že v místě je příliš bufetů, ale chybí opravna obuvi, upřednostníme opravnu obuvi. Nebo budeme mít za určitých podmínek možnost zachovat původní, již fungující provoz, pokud řádně platí nájem a lidé jsou s ním spokojeni.“ Je tedy zjevné, že pokud má radnice MČ Praha 5 v plánu touto dvoukolovou soutěží něco ovlivňovat, určitě to nebude „pokrytí služeb a nabídky v dané lokalitě“, když záměr pronájmu, jak jsem již zmínil, jasně definuje, jakou činnost je možné v prostoru provozovat.

2)      Jak se dospělo k ceně 2.500,- Kč/m²/rok za nebytové prostory? Je to cena v místě a čase obvyklá? Rád bych tímto požádal o zaslání podkladových materiálů, resp. analýzy, jak se k této ceně dospělo.

3)      Proč u pozemku parc. č. 2921 není také cena kalkulována za metr čtvereční, aby tuto cenu bylo možné porovnat s cenou v místě a čase obvyklou a také s cenou za vnitřní nebytové prostory?

4)      Pokud jde o plot a v záměru uváděný nezbytný souhlas stavebního úřadu, tak stavba plotu do výšky 2 m nevyžaduje podle novely stavebního zákona z letošního roku povolení ani ohlášení na stavebním úřadu. Navíc jde o dočasnou stavbu uvnitř vnitrobloku – jedné parcely, plot tedy nesousedí s jakýmkoliv jiným pozemkem. Proč je tento požadavek souhlasu stavebního úřadu zanesen do záměru? V případě, že stavební úřad povolení nevydá, jak MČ Praha 5 zajistí, aby obyvatelé bytů mohli vnitroblok opět využívat, a to odděleně od budoucího provozovatele nebytového prostoru?

5)      Co se týče hodnotícího kritéria „atraktivita“: Jaká je definice, metodika, přístup a dílčí subkritéria k hodnocení takto subjektivně nastaveného neurčitého a netransparentního hodnotícího kritéria? Netransparentní hodnotící kritérium pro účastníky má za následek netransparentní soutěž a odrazení účastníků již před podáním nabídek. Budete např. považovat za atraktivní nabídku spolku Ber život sportovně, resp. společnosti Dudes & Barbies s.r.o., která zvlášť hrubě porušovala nájemní smlouvu, hrubě narušovala soužití s nájemníky bytů daného domu, její aktivity byly nejen v tomto nebytovém prostoru ukončeny na základě pokynu orgánů státní správy z důvodů porušování zákonů, společnosti, jejíž představitelé ve zrušené veřejné soutěži nabízeli jiným potenciálním účastníkům úplatu za to, že se soutěže nezúčastní, společnosti, která do dnešního dne nevyklidila předmětný nebytový prostor po ukončení nájemní smlouvy, i když jí to nájemní smlouva jasně ukládá?

6)      Z daného záměru není jasný účel, pro který je nebytový prostor pronajímán. Jedná se o komerční pronájem? Pokud ano, proč se hodnotí atraktivita a nikoliv výše nabídnutá cena, kde minimum by měla být cena v místě a čase obvyklá, od které se lze odchýlit pouze při jasném vysvětlení, které není součástí záměru? Nebo se jedná o pronájem neziskovému sektoru, kde by se měla hodnotit atraktivita, ale pak je daná cena irelevantní? Jak bude hodnotící komise hodnotit 2 nabídky, když jedna z nabídek bude v prvním kole více atraktivní, ale nabídne nižší cenu v kole druhém? Nic z uvedeného není v záměru vysvětleno! Z tohoto důvodu je soutěž netransparentní a nepřezkoumatelná.

7)      Záměr dále uvádí nájem „…na dobu neurčitou (do doby realizace investičního záměru na daném území) s šesti měsíční výpovědní lhůtou…

1. Co znamená slovní spojení  „do doby realizace investičního záměru na daném území“? O jakém investičním záměru se mluví, je to tedy pronájem na dobu neurčitou nebo určitou? Toto je nestandardní a netransparentní délka pronájmu.
2. Na základě jakých podkladů jste uvedl ve veřejném záměru demolici či odstranění nebytového objektu – prostoru ev. č. 904, který navazuje na nemovitost Stroupežnického 493/10, Praha 5 – Smíchov. Kdy a kým tak bylo rozhodnuto? Kdy demolice proběhne? Za 2 až 3 roky? Tento dům přeci vůbec není součástí investiční akce nazvané Smíchov City, je na jiné parcele a od plánovaného Smíchov City ho dělí celá řada dalších parcel různých vlastníků. Toto ustanovení odrazuje zájemce, protože se z prezentovaného pronájmu na dobu neurčitou stává nejistá budoucnost. Proč Rada MČ Praha 5 neodsouhlasila smlouvu na dobu určitou již od samého začátku, aby zájemci měli jistotu doby pronájmu v případě větších investic do nemovitosti?

8)      Proč se změnily podstatným způsobem parametry od předchozí vypsané veřejné soutěže na tento stejný nebytový prostor? Například v první výzvě se nehovořilo o žádné demolici, nebyly potřeba žádné reference či zdůvodňování atraktivity projektu. Proč tedy MČ Praha 5 požaduje podklady ke  schopnostem realizovat daný projekt a případné reference, když toto v minulosti nikdy nepožadovala po předchozím nájemníkovi?

9)      Proč se stejným způsobem, tedy dvoukolově, nepostupuje i u pronájmu letohrádku Portheimka, kde se tato cenná nemovitost přepustí bez jakékoliv soutěže nadaci, kterou zastupuje předseda stejné politické strany jako je starosta MČ Praha 5 pan Richter a jakákoliv soutěž o projekty je eliminována již v samotném 
počátku, nehledě na posouzení atraktivnosti a výši cenové nabídky? Navíc se tomuto subjektu poskytne dotace ve výši 13.000.000,- Kč pro období tří let, nízké poplatky za energie a bezplatný pronájem daného nebytového prostoru. Proč i zde neproběhla obdobná dvoukolová veřejná soutěž, jako nyní probíhá u výše zmíněného prostoru ve Stroupežnického ulici? Je to nekonzistentní přístup radnice MČ Praha 5, který vyvolává mnoho důvodných otázek o netransparentním postupu.

Z výše uvedených důvodů se domnívám, že uvedená soutěž na pronájem nebytového prostoru v ulici Stroupežnického je netransparentní, nehospodárná, nepřezkoumatelná a jejím jediným evidentním cílem je odradit všechny potenciální uchazeče a pronajmout daný prostor 
předchozímu nájemníkovi, o čemž svědčí i fakt, že předcházející nájemník si s jistotou tohoto postupu ani neráčel odstěhovat vybavení, které tam dodnes zanechal, i když byla nájemní smlouva ukončena již k 30. září 2017!

Závěrem bych rád zopakoval a zdůraznil, že původní nájemce prostoru – spolek Ber život sportovně, resp. společnost Dudes & Barbies s.r.o., zvlášť hrubě porušovala nájemní smlouvu, hrubě narušovala soužití s nájemníky bytů daného domu, které si na její chování řadu měsíců opakovaně radnici MČ Praha 5 stěžují, její aktivity byly nejen v tomto nebytovém prostoru ukončeny na základě pokynu orgánů státní správy z důvodů porušování zákonů, její představitelé ve zrušené veřejné soutěži nabízeli jiným potenciálním účastníkům úplatu za to, že se soutěže nezúčastní, společnost do dnešního dne nevyklidila předmětný nebytový prostor po ukončení nájemní smlouvy, i když jí to nájemní smlouva jasně ukládá. Nájemníci navíc jasně na starostou svolaném setkání s Vámi, pane Damašku, panem starostou Richterem a pí. Priečinskou jasně sdělili, že si pokračování podnikatelských aktivit subjektů napojených na pana Lukáše Žďárského a Jakuba Dolejše v tomto domě výslovně nepřejí. Pro připomenutí ke svému vystoupení připojuji i otevřený dopis nájemníků bytů domu Stroupežnického 10 starostovi Pavlu Richterovi, který v říjnu 2017 v kopii obdrželi i všichni zastupitelé MČ Praha 5.

Předem děkuji za vyjádření a odpovědi na výše položené dotazy.

Mgr. Lukáš Budín

Člen ZMČ Praha 5

V Praze dne 19. 12. 2017

Příloha: Otevřený dopis nájemníků bytů domu Stroupežnického 10 starostovi MČ Praha 5 

Městská část Praha 5

Bc. Martin Damašek, M. A.

radní

Mgr. Lukáš Budín

člen ZMČ Praha 5

Praha dne 29. 12. 2017

Vážený pane magistře,

děkuji za Vaši interpelaci ze dne 19. prosince 2017 ve věci nebytového prostoru na adrese Stroupežnického 10.

Pokusím se v následujících řádcích odpovědět na Vaše dotazy.

1. Kolaudační souhlas zcela jistě určitým způsobem vymezil, k jakému účelu lze předmětné nebytové prostory využívat. Jakýkoli nájemce, resp. provozovatel, je při formulaci svého záměru využití prostor vázán a limitován obsahem tímto definováním správního rozhodnutí. Jistě se mnou ale budete souhlasit, že žijeme ve světě a svobodné společnosti, kde lze limity správního rozhodnutí naplnit záměry různé kvality a různých konceptů. Jistě se mnou budete také souhlasit v tvrzení, že předmětný prostor je určitým způsobem atypický: Bývalá truhlárna ve vnitrobloku obytného domu v lokalitě Na Knížecí, tj. v centru Smíchova. Tato specifika s sebou nesou přidanou hodnotu v možnosti originálního a zákaznicky atraktivního řešení provozu, ale také určitá negativa, risika či omezení vyplývající především z bezprostřední blízkosti obytného domu (svobodné rozhodnutí člověka žít ve velkém městě s sebou nese určité obětované příležitosti, nežijeme zatím v ideálním světě). Nabídky jednotlivých zájemců se tedy vzhledem k výše uvedenému mohou ve své atraktivnosti pro MČ a její obyvatele lišit.  Proto jsem nejen já, ale i kolegové v Radě, považovali za vhodné nájemce vybrat ve dvoukolovém záměru.
2. Ano, jsem přesvědčen, že cena nájmu je v místě a čase obvyklá, zároveň zdůrazňuji, že byla stanovena jako cena minimální. Myslím, že učiněná zkušenost z poptávky na základě „adresného“ záměru potvrdila oprávněnost přibližně této cenové hladiny pronájmu předmětného prostoru. Ve větší konkrétnosti bych si dovolil odkázat na svoji odpověď na interpelaci paní zastupitelky Mgr. M. Pokorné ze dne 12. 12. 2017.
3. V souvislosti s podmínkou výstavby plotu, může dojít k určité odchylce ve výměře, a to zejména v důsledku požadavku Hasičského záchranného sboru ČR na  rozměry únikové cesty.
4. Po novele stavebního zákona tzn. od 1. 1. 2018 je možné oplocení ve vnitrobloku do výšky max. 2 m provést bez povolení stavebního úřadu. Stavba je nově upravena v ustanovení § 79 odst. 2) písm. f), kdy opěrné zdi do výšky 1 m nebo oplocení do výšky 2 m, které nehraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi nebo s veřejným prostranstvím a které se nacházejí v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše, nevyžadují rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas. Tato úprava však nebyla při tvorbě předmětného materiálu do RMČ (záměr) v účinnosti, a tudíž nebyla v materiálu zohledněna s vědomím, že od 1. 1. 2018 bude požadavek souhlasu Stavebního úřadu k výstavbě plotu nadbytečný, nikoliv však obtěžující. V případě, že vybraný žadatel požádá o takový souhlas Stavební úřad po 1. 1. 2018 bude mu odpovězeno v tom smyslu, že tato povinnost již není, a to v důsledku výše uvedené novely stavebního zákona. Neexistence této zákonné povinnosti ale v žádném případě nebrání nájemci ve vybudování požadovaného plotu tak, aby obyvatelé bytů mohli vnitroblok využívat odděleně.
5. Pokud jde o hodnocení atraktivity záměru provozovatele, především bude dbáno na to, aby tento svým provozem byl kompatibilní s blízkostí bytového domu. Dále pak půjde o posouzení originality, resp. zákaznické atraktivity, provozovatelova záměru, aby došlo ke vhodnému oživení a zkulturnění místa a splnění oprávněného očekávání MČ, že nájemní subjekt bude řádným a spolehlivým nájemníkem a platičem nájemného. Zájmem politické representace totiž v tomto místě je jak oprávněný zájem na dosaženém výnosu z nájemného a spolehlivost nájemného vztahu, tak také oživení a kultivace daného místa, které má jinak, v případě neužívání, potenciál k degradaci a přeměně na bezpečnostně problematické místo s výskytem sociálně patologických jevů (jak ostatně potvrzují svědectví, která jsem měl možnost vyslechnout). Pokud jde o Váš dotaz týkající se bývalého nájemce, Váš dotaz je v tuto chvíli hypotetický, neb nevím, zda Vámi zmiňovaný subjekt projeví o prostor zájem. K zajištění určité objektivnosti hodnocení tohoto kritéria slouží skutečnost, že vyhodnocení je svěřeno komisi složené ze zastupitelů napříč politickým spektrem.
6. Specifičnost nebytového prostoru je relevantním důvodem, proč se Rada rozhodla pro „dvoukolový“ záměr pronájmu a účel, pro který je nebytový prostor nabízen k užívání, je ve svém formálním omezení dán kolaudačním souhlasem. Vzhledem k tomu, že jsem utrpěl neoklasické ekonomické vzdělání, nerozumím tomu, proč by se „komerční“ zájemce měl chovat na trhu substanciálně odlišně od zájemce tzv. „neziskového“. Do vyhlášeného záměru se může přihlásit kterýkoli účastník trhu, nabídnout co nejkvalitnější záměr konceptu provozování a nabídnout svobodně jakoukoli cenu, která bude vyšší než minimální cena vyhlašovaná záměrem. Na tomto místě si dovolím zopakovat své přesvědčení, že učiněná zkušenost z poptávky na základě „adresného“ záměru potvrdila oprávněnost cenové hladiny pronájmu předmětného prostoru, která je minimální cenou nájemného v Radou vyhlášeném záměru. Je-li tato minimální cena výsledkem určité zkušenosti s trhem, pak považuji za legitimní vybrat nájemce dvoukolovým způsobem, přičemž budou tak lépe ošetřena risika vyplývající ze specifičnosti místa i zohledněny nefinanční zájmy MČ (oživení místa, kultivace místa, bezpečnost v místě, nabídka kulturního a společenského vyžití).
7. Záměr je vyhlašován na pronájem na dobu neurčitou se šestiměsíční výpovědní lhůtou. Nerozumím, pane kolego, Vašemu tvrzení, že jde o nestandardní dobu pronájmu. Pronájem na dobu neurčitou s takto dlouhou výpovědní lhůtou považuji za běžný. Snad až na naprosté výjimky, žádná smlouva, žádný nájem se neuzavírá na dobu tak říkajíc ad kalendas Graecas. Možná víte, že pro daný vnitroblok existuje zpracovaná studie, která na toto místo umísťuje bytový dům, jehož investorem by byla MČ Praha 5. Jelikož se v Radě však domníváme, že je vhodnější celý roh bloku řešit komplexně, činíme kroky k tomu, abychom i okolní pozemky dostali do majetku MČ a budoucí politická representace zde mohla umístit investiční záměr, který bude reflektovat potřeby MČ (např. obecní bydlení). Vzhledem k délce povolovacího procesu se jedná o budoucnost v řádu několika let. Nedomnívám se, že smlouva s parametrem doby neurčité s výpovědní lhůtou půl roku, je odrazující případné zájemce o pronájem. Naopak se domnívám, že jde o standardní zajištění určité oboustranně výhodné a přijatelné jistoty účastníků svobodného trhu. Informace o demolici či odstranění nebytového objektu měla naopak přispět k větší informovanosti případných zájemců, tedy k celkově větší transparentnosti disposice s předmětným majetkem.
8. V případě minulého, tedy „adresného“ záměru prodloužení nájemní smlouvy, byl znát charakter využití, resp. koncept využití prostoru, ve kterém chtěl nájemce pokračovat, kdežto v případě vypsání neadresného záměru budoucí záměry a jejich charakter znám není. Rada chce, aby záměry využití prostoru, které přinese poptávka po prostoru, byly s řádnou péči a obezřetností zhodnoceny, vzhledem k výše už zmíněné specifičnosti místa, a proto je po zájemcích mj. požadováno prokázání zkušenosti, např. předložením referencí. Myslím, že je to vzhledem k zájmům MČ, které jsem nastínil v bodu 5, legitimní. A propos, nebylo by to zcela poprvé: Pamatuji-li si dobře, když jsem předsedal Školskému výboru, presentovali zájemci o pronájem objektu bývalého zdravotního střediska v Hlubočepech výboru své záměry využití s tím, že dva z těchto zájemců odkazovali na svoji tradici působení na Praze 5. I tento záměr pronájmu byl ve své časovosti omezen výhledem budoucí demolice a budoucí výstavby.
9. Pokud jde o Váš dotaz ve věci letohrádku Portheimka, nerad bych překračoval své gesční kompetence, kulturu nemám ve své gesci.

Snad se mi, vážený pane kolego, alespoň částečně podařilo odpověď na Vaše otázky. Pokud shledáte některou z odpovědí nedostatečnou, neváhejte se na mě obrátit.

S pozdravem