Realizace záměru prodeje pozemku parc. č. 3560
Interpelace:
Vážený pane radní Herolde
Mám na Vás dotaz ve věci:
Realizace záměru prodeje pozemku parc. č. 3560, jehož součástí je dům č. p. 865 na adrese Grafická 46, Praha 5 včetně všech součástí a příslušenství, vše k. ú. Smíchov právnické osobě založené z oprávněných nájemců, dle platných Zásad prodeje bytových domů MČ Praha 5 za cenu dle znaleckého posudku Ing. Beneše č. 4428-028/16 z 20. 2. 2016, tzn. 22. 900. 000 Kč.
Můj dotaz se týká předmětného posudku a jeho správnosti
Posudek používá ke zjištění ceny obvyklé (dále jen CO) metodu výnosovou a porovnávací.
Výsledná CO zjištěná porovnávací metodou a jeho zdůvodnění:
Znalec konstatuje pro bytové i nebytové jednotky v 1. až 4. NP sníženou kvalitu bydlení a to zejména degradovanou špatným stavem domu a absencí výtahu. Z toho důvodu znalec přistoupil ke snížení ceny v 1 – 4 NP to takto
Půdní vestavba odhad CO 60.000KČ/222,86m2/ cena 13.371.600,-
4.NP odhad CO snížený o 50% 30.000KČ/207,37m2/ cena 6.221.100,-
2-3.NP odhad CO snížený o 66% 25.000KČ/389,22m2/ cena 9.730.500,-
1.NP odhad CO snížený o 75% 15.000KČ/96,78m2/ cena 1.451.700,-
1.NP nebyt odhad CO snížený o 83% 10.000KČ/77m2/ cena 770.000,-
Výsledná cena po započtení snížení ceny z důvodu špatné stavem domu a absence výtahu tedy činí
31.544.911,- KČ
Toto je cena, která i podle znaleckého posudku zohledňuje špatný stav domu a absenci výtahu. Až po tuto část vše chápu, Dům je ve špatném stavu, neudržoval se a proto bylo nutné jeho cenu náležitě snížit, a to o 45%. Toto snížení reprezentuje rozdíl od domu, který by MČ prodávala v perfektním rekonstruovaném stavu, tedy od ceny kterou určil znalec jako cenu obvyklou u bytové plochy v půdních vestavbách zmíněného domu.
K mému velkému překvapení ale posudek uplatňuje v tabulce č.2 řádek 6. jakousi slevu na
Náklady na nutnou rekonstrukci domu vynaložené před prodejem + výstavba půdních vestaveb + výtah v souhrné výši
8.650.000,- KČ
Je otázka, co tato suma reprezentuje. Na můj dotaz na Odbor majetku, zda je k této sumě nějaký posudek, který by prokázal oprávněnost této slevy, mi bylo řečeno, že posudek není a je to prostě názor znalce. Jaké je rozložení této slevy? Co z toho je za výtah, jaké rekonstrukce, jaké náhrady a kolik je za vybudování půdních prostor? Těžko říct. Znalec asi usoudil, že zastupitel tuto informaci nepotřebuje a že má 8.650.000,- odepsat jen tak.
Další otázka zní: Obsahuje tato sleva náhrady „neodbydlených nákladů“ na výstavbu půdních vestaveb? Protože tyto náklady a jejich kompenzace by se měly řešit podle zásad pro prodej bytů a měla by je řešit městská část poskytnutím vyrovnání, a ne znalec snížením ceny v posudku. Znalec má podle platných zásad vyhotovit posudek na CO platnou v den posouzení a nikoliv řešit kompenzace nákladů na výstavbu půdních vestaveb. Případně vyhotovit pro MČ posudek na oprávněnost těchto nákladů, ale rozhodně by to měli být 2 oddělené posudky a podle nich by měla MČ dále postupovat.
Dále v posudku postrádám ocenění pozemku, s kterým stavba souvisí, a u kterého by měla cena vycházet podle platných zásad z cenové mapy pozemků.
Vzhledem k tomu, že předmětný posudek k této nemovitosti je podle mého názoru naprosto zmatečný a cena za prodej dle tohoto posudku by nemusela odpovídat ceně obvyklé za tuto nemovitost, je reálné nebezpečí, že by mohlo dojít realizací tohoto prodeje dle tohoto posudku k poškození MČ, a to značnému. Rád bych také upozornil, že zastupitelé hlasující pro tímto posudkem ovlivněný prodej by se mohli se shora uvedených důvodů dopustit porušení některých právních norem a tím se vystavit případnému trestnímu stíhání
Děkuji za písemnou odpověď
Pavel Chramosta
Odpověď:
Městská část Praha 5
Bc. Lukáš Herold
zástupce starosty MČ P5
20. 07. 2016
Interpelovaný: Bc. Lukáš Herold, zástupce starosty MČ Prahy 5
Interpelaci podal: Pavel Chramosta, zastupitel MČ Prahy 5
Vážený pane zastupiteli
Odpovídám na Vaši interpelaci ze dne 23. 06. 2016 ve věci předmětného posudku a jeho správnosti.
Váš dotaz je veskrze odborný a týká se posudku Ing. Jana Beneše č. 4428-028/16 ze dne 20. 02 2016, proto si Vám dovoluji jako odpověď na interpelaci poslat stanovisko výše zmíněného znalce, který odpovídá na všechny vaše dotazy (viz. příloha ).
Těší mne Váš zájem a věřím, že Vám jde pouze o věc a ne o blokaci privatizace ( jak to ČSSD
a strana Zelených předváděla v uplynulých dvou letech).
Těším se na další spolupráci a jsem s pozdravem
Bc. Lukáš Herold
Zástupce starosty MČ Praha 5
Příloha – odborné stanovisko znalce Ing. Jana Beneše k interpelaci zastupitele Pavla Chramosty.
MČ Praha 5 Praha 29.06. 2016 nám. 14.října č.4 150 22 Praha 5
k rukám radního p. Lukáše Herolda Bc.
Věc : odborné stanovisko znalce Ing.Jana Beneše k interpelaci zastupitele p.Pavla Chramosty ke znaleckému posudku č.4428-028/16 ze dne 20.2.2016
Vážený pane radní Herolde Bc.,
k interpelaci zastupitele p. Pavla Chramosty Vám sděluji níže uvedené :
Obecně :
Obvyklá (tržní) cena je stanovena dle ustanovení zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“ ) ve znění pozdějších změn provedených zákony č. 121/2000 Sb., č.237/2004 Sb., č.257/2004 Sb., č.296/2007 Sb., č.188/2011 Sb., č.350/2012 Sb., č.303/2013 Sb., a zákonnými opatřeními Senátu č.340/2013 Sb. a č.344/2013 Sb.
Obvyklá (tržní) cena, je definovaná v § 2, odst.1, zákona (výše uvedeného) citace : …. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné či obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
————————————
Pro účely privatizace prováděné po tzv. TC (technologických celcích) – tzn. po bytových domech jako celku platí :
Jedná se o prodej svěřeného majetku HMP pro účely privatizace. Podmínky prodeje jsou ovlivněné pravidly přijatými Zastupitelstvem MČP5. Nejedná se tudíž o standardní obvyklé tržní prostředí, které panuje na běžném realitním trhu.
Kupující (jednotlivá osoba) se nestává přímým vlastníkem své užívané jednotky, ale stává se spoluvlastníkem bytového domu v rámci členství v bytovém družstvu nájemníků, tzn. jedná se o specifickou formu družstevního vlastnictví. Tento způsob privatizace je rychlejší, jednodušší, operativnější tím, že jsou prodávány i byty, které by nájemci nechtěli koupit, případně byty dlužníků či osob neoprávněných (tzn. MČP5 se tímto způsobem okamžitě zbavuje veškerých problematických prvků, které na daném TC váznou). Ekonomická výnosnost takto prováděné privatizace (prodej domů jako celků) je finančně nižší než privatizace po bytech. Pro tento druh privatizace platí přesný opak – proces je zdlouhavý a složitý, ekonomická výnosnost je však vyšší. Je nutné však uvažovat, že rychleji inkasované prostředky při prodeji nemovitosti jako celku mohou být dříve investované do nových aktivit, čímž se ztráta snižuje, až vymazává.
Prodej nemovitosti družstvu nájemníků : kupující (jednotlivá osoba/současný nájemce) se nestává přímým vlastníkem své užívané jednotky, ale stává se spoluvlastníkem v rámci členství v bytovém družstvu nájemníků, tzn. jedná se o formu družstevního vlastnictví. Je konstatována nízká atraktivita takového typu vlastnictví. S jednotkou nelze volně disponovat na standardním realitním trhu, nelze ji prodat, nelze ji použít jako zástavu pro úvěr, atd. Komplikovaná jednání s dalšími spoluvlastníky v rámci družstva. Těmto nevýhodám odpovídá nižší cena takovéhoto typu vlastnictví, a to i na reálném realitním trhu
Pro účely ocenění vícebytových domů s nájemci bez možnosti uvolnění bytů od nájemců k datu prodeje (jsou uzavřené platné nájemní smlouvy) je nejobjektivnější a nejvhodnější analýza obvyklé (tržní) ceny vycházející z ekonomické výnosnosti celého objektu TC (technologického celku), tzn. pomocí výnosové oceňovací metody (porovnání dosažitelných reálných obvyklých (tržních) nájmů v daném místě a čase).
Důvodem je skutečnost, že nájemní byty a nebytové prostory jsou pronajímané od 1.1.2013 v režimu smluvních nájmů, tzn. lze dosáhnout maximálního výnosu z daného objektu s ohledem na aktuální stav realitního trhu platného pro danou oblast a daný typ nemovitosti. Nájemní byty a nebytové prostory (prostory sloužící podnikání) jsou pronajímané od 1.1.2013 v režimu smluvních nájmů (konec platnosti části první zákona č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, ve znění zákona č. 150/2009 Sb.), tzn. lze dosáhnout maximálního výnosu z daného objektu s ohledem na aktuální stav realitního trhu platného pro danou oblast a daný typ nemovitosti, viz. § 2246 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník a nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.
Oceňovací analýza vychází z výnosu z předmětu ocenění (TC) skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek, v daném místě a čase obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (yield, úroková míra). Míru kapitalizace a výši celkových nákladů na provoz a údržbu nemovitosti je vhodné uvažovat v pásmu hodnot uváděných platnou oceňovací vyhláškou MF ČR s tím, že tyto hodnoty nejsou pro znalce při analýzách obvyklých cen závazné, ale jsou pouze dílčím podkladem, resp. informací. Výnosy je nutné uvažovat v reálně dosažitelné míře. Obecně je možné konstatovat, že oceňovací vyhláška MF ČR je vhodným informačním podkladem, který však není pro tržní ocenění nijak závazný.
Při analýzách obvyklých (tržních) cen je nemovitost posuzována vždy jako celek. V oceňovacích analýzách nejsou výsledné obvyklé ceny dělené na budovy a pozemky. Shodně s realitním trhem je nutné cenu vnímat jako jeden celek. Tzn. pokud je TC prodáván se souvisejícími pozemky se kterými vytváří jednotný funkční celek je stanovena jedna jediná cena celku. Odlišná je situace, kdy by byl s funkčním celkem TC prodáván pozemek, který umožňuje další výstavbu. V takovém případě je cena tohoto extra pozemku stanovována tzv. reziduální metodou, která vychází z propočtu výnosnosti nového potenciálně vystavitelného objektu. V případě doprodejů pozemků, které tvoří jednotný funkční celek a které jsou bez možnosti komerčního využití jsou obvyklé ceny uvažované v cenové úrovni, která odpovídá ekonomické výnosnosti takovýchto komerčně nevyužitelných pozemků).
——————————
Odpovědi na interpelace zastupitele Pavla Chramosty
souhrnné dotazy a odpovědi k metodě porovnávací (komparační) …. str. 17 – 18 znaleckého posudku
Odpověď a vysvětlení znalce :
– Metoda porovnávací a její použitá varianta ve znaleckém posudku vychází v daném případě z analýzy dosažitelného výnosu při prodeji bytové plochy v bytovém domě ve stavebně technickém stavu, který reálně vyžaduje provedení rekonstrukce. Znalec zdůrazňuje, že pro danou variantu porovnávací metody se však jedná o simulaci prodeje, kde analýza simuluje prodej domu (aktuálně ve špatném stavebně technickém stavu), avšak jako by byl ve standardním stavebně technickém stavu. Znalcem jsou zkoumány náklady, které je nutné vynaložit na dosažení standardního stavu. Náklady na nutnou rekonstrukci, kterou je potřeba vynaložit buď prodávajícím nebo následně kupujícícm, snižují obvyklou cenu nemovitosti při jeho prodeji. Zároveň jsou oceňovací analýzou stanovené dosažitelné ceny bytové plochy se zohledněním všech vlivů tržního prostředí.
Vzhledem ke skutečnosti, že se v daném případě jedná o prodej plně obsazeného nájemního domu s platnými nájemními smlouvami, a to družstvu současných nájemníků, jedná se o situaci odpovídající specifikům družstevního vlastnictví. Odborná úvaha znalce tedy musí zohledňovat tuto skutečnost jako výchozí a dále musí zohlednit veškeré vlivy, které mají na obvyklou (tržní) cenu vliv (§ 2, odst.1, zákona č.151/1997 Sb.). Tyto vlivy jsou uvažované i v oceňovací vyhlášce MF ČR, kterými jsou stanovované ceny zjištěné (administrativní). Zejména se jedná o vlivy : – situace na trhu nemovitostí – vlastnické vztahy – změny v okolí s vlivem na prodejnost – vliv právních vztahů na prodejnost – druh vlastnictví – nejistotu kupujícího ohledně úspěšnosti investičního záměru – druh a účel užití stavby – poloha pozemku – převažující zástavba v okolí pozemku – životní prostředí – možnost napojení na inženýrské sítě – dopravní dostupnost, možnost parkování – povodňové riziko – sociální skladba obyvatelstva – komerční využitelnost stavby – technické parametry nemovitosti – architektonické parametry nemovitosti – atd.
Na základě uvažování výše uvedených vlivů, které odrážejí úvahy reálného realitního trhu, byla nejdříve znalcem stanovena cena bytové plochy v budově č.p.865 po jednotlivých podlažích, a to ve stavu, který odpovídá standardnímu domu, viz str. 17
Citace : Z těchto důvodů je dům č.p.865 kvalitativně rozdělen na : 1.NP ….. 15 tis. Kč/m2 užitné podlahové plochy 2. až 3.NP ….. 25 tis. Kč/m2 užitné podlahové plochy 4.NP ….. 30 tis. Kč/m2 užitné podlahové plochy Půdní vestavba ….. 60 tis. Kč/m2 užitné podlahové plochy
– Vzhledem k aktuálnímu stavebně technickému stavu domu je nutné vynaložit určité finanční prostředky, aby se dům simulovaně dostal do standardní kondice, kdy by bylo možné výše uvedených cen dosáhnout. Znalcem je tedy uvažována rekonstrukce v minimální úrovni 8,650 tis.Kč. Tato hodnota je stanovena na základě běžných nákladů na rekonstrukce, které se pohybují v závislosti na kvalitě výchozího stavu v obvyklém pásmu 0-15tis. Kč/m2 užitné podlahové plochy. Vzhledem k celkové užitné ploše domu č.p.865 cca 993 m2 se tedy jedná o rekonstrukci v úrovni cca 60% maximálních obvyklých nákladů na rekonstrukce (cca 8.700,- Kč/m2 užitné podlahové plochy). Tato hodnota byla znalcem zvolena na základě poznatků zjištěných při místním šetření. Vzhledem k tomu, že se v daném případě jedná pouze o simulaci, jedná se o simulované náklady na nutnou rekonstrukci domu.
Je možné konstatovat, že částka 8,650 mil. Kč tedy nepředstavuje žádnou další slevu či poškození MČP5, jak je předestíráno v interpelaci p.zastupitele Chramosty, ale představuje minimální finanční náklady, které by MČP5, případně simulovaný kupec měla/měl vynaložit na rekonstrukci domu v případě uskutečnění prodeje, tak aby byl dům standardně obyvatelný.
Námitka zastupitele p. Pavla Chramosty o slevě je irelevantní.
– Znalec v posudku nijak neřeší problematiku neodbydlených nákladů za výstavbu půdních bytových jednotek nájemci ani neřeší problematiku výtahu, která je však pro kvalitu bydlení v objektu č.p.865 důležitá. Tato problematika nebyla předmětem zadání. Námitka zastupitele p. Pavla Chramosty o kompenzaci neodbydlených nákladů či o výtahu je irelevantní.
– Znalecký posudek na stanovení obvyklé (tržní) ceny nemovitosti ve svém závěrečném výroku stanovuje obvyklou cenu celku, tzn. cenu pozemku včetně stavby a příslušenství na něm stojících. Tyto samostatné části pozemek+stavba+příslušenství tvoří celek, který společně tvoří oceňovanou nemovitost. Je chybným požadavkem a postupem dopočítávat v analýzách obvyklých (tržních) cen, samostatně cenu pozemku. Tento požadavek odpovídá postupům dle oceňovacích vyhlášek MF ČR, kterými je stanovována tzv. cena zjištěná (administrativní). V případě potřeby rozdělení celkové obvyklé ceny za pozemek a za stavbu s příslušenstvím, např. z důvodů účetních, je možné postupovat dalšími běžnými oceňovacími postupy. Námitka zastupitele p. Pavla Chramosty o chybějící ceně pozemku je irelevantní.
Závěr:
Znalec uvádí, že oceňovací analýza ve znaleckém posudku vždy tvoří jednotný myšlenkový celek. Je zcela nevhodné vytrhávat jednotlivé části analýzy, a to bez souvislostí a bez znalostí způsobů oceňování. Vytržením jednotlivých částí znaleckého posudku z celkového kontextu lze dojít ke zcela chybným závěrům, které nemají jakýkoliv vztah k závěrečnému výroku znalce, který je signován a který je opatřen znaleckou pečetí. Znalec provádí v průběhu analýzy různé úvahy, zjišťuje různé informace a na základě těchto poznatků stanovuje výslednou obvyklou cenu. Zde je důležité si uvědomit rozdíl mezi tržním oceňováním a oceňováním dle oceňovacích předpisů (vyhlášek MF ČR), které stanovují závazný postup a stanovují závazné hodnoty. Tržní oceňování je oproti administrativnímu oceňování volnou specializací znalců bez předem stanovených závazných postupů, avšak v kontextu zákona č.151/1977 Sb. v aktuálním znění (o oceňování majetku a o změně některých zákonů). U znaleckého posudku je nutné vždy považovat za rozhodující závěrečný výrok znalce, který je znalcem signován a který je opatřen znaleckou pečetí.
Znalec Ing.Jan Beneš uvádí k závěrečné interpelaci zastupitele p. Pavla Chramosty : citace „….. je reálné nebezpečí, že by mohlo dojít realizací tohoto prodeje dle tohoto posudku k poškození MČ, a to značnému. Rád bych upozornil, že zastupitelé hlasující pro tímto posudkem ovlivněný prodej by se mohli ze shora uvedených důvodů dopustit porušení některých právních norem a tím se vystavit případnému trestnímu stíhání.“
Znalec Ing.Jan Beneš zdůrazňuje, že znalecký posudek stanovující obvyklou (tržní) cenu je potřeba vždy vnímat jako odborný názor znalce na cenu, za kterou je předmětnou nemovitost možné prodat na standardním realitním trhu. Pro potřeby prodávajícího slouží posudek jako určitá informace o spodní hranici ceny, pod kterou by prodej již neměl být ekonomicky výhodný. Jakékoliv zvýšení prodejní ceny v rámci standardní soutěže nabídky x poptávky je přípustné a je samozřejmě i vhodné. V případě MČP5 je tedy možné požadovat libovolně vyšší cenu, než stanovuje znalecký posudek, avšak prodej pod cenu stanovenou znaleckým posudkem by byl možný jen na základě řádného zdůvodnění. V tomto kontextu je tedy nutné chápat veškeré závěry znaleckého posudku pro potřeby privatizace bytového fondu MČP5. Pokud by tedy byl ze strany MČP5 požadavek na zvýšení výnosu z procesu privatizace, je vhodné upravit pravidla prodeje tak, aby byla privatizace prováděna v režimu tržních podmínek tzn., aby byl přípustný i prodej třetímu zájemci a ne pouze družstvu oprávněných nájemců, případně je možné odsouhlasit jiný náhled na způsob privatizace (prodej po jednotlivých bytových jednotkách) či stanovit jiný způsob stanovení prodejní ceny.
Znalec Ing.Jan Beneš zdůrazňuje, že znalecký posudek č.4428-028/16 ze dne 20.2.2016 na obvyklou (tržní) cenupozemku p.č.3560, jehož součástí je stavbabytového objektu č.p.865 a včetně všech součástí a příslušenství, a to vše v obci Praha, k.ú. Smíchov, okres Hl.m.Praha (ulice Grafická 865/46, Praha 5 – Smíchov) je opatřen doložkou dle § 127a OSŘ, tzn. znalec na sebe přebírá veškerou trestně právní odpovědnost za správnost závěrů znaleckého posudku jím signovaného, tzn. vyhrožování trestním stíháním zastupitelům za případné odsouhlasení prodeje je nesmyslné, zbytečné a zavádějící.
Z výše uvedených důvodů je tato námitka zastupitele p. Pavla Chramosty celkově irelevantní.
V úctě
Ing. Jan Beneš
Za Strahovem 41
169 00 Praha 6
