půdní vestavby

Prodeje půdních vestaveb projednávané na 26. zasedání ZMČ Praha 5 (20.6.2013)

Interpelace na zástupce starosty Jiřího Vejmelku

V Praze dne 20.6. 2013

Vážený pane zástupce starosty,

žádám Vás o vysvětlení rozdílů v jednotkových cenách (Kč/m²) při prodeji půdních vestaveb předložených ke schválení ZMČ Praha 5 na jeho 26 zasedání. Jedná se o materiály s pořadovým číslem 02,05,08-10 a 39-41. Minimální jednotková cena u předložených prodejů je 11 791,49 Kč/m², maximální cena je pak 39 178,49 Kč/m².

Dále Vás žádám o sdělení, zda bylo s nájemníky půdních vestaveb jednáno ohledně valorizace nájmů a zda byl nájem v průběhu let valorizován nebo nikoliv.

Dále prosím zpracování přehledu půdních vestaveb, které hodláte ještě do konce roku prodat. Přehled prosím v tabulkové formě, nejlépe ve formátu Excel. Informace, které by měl přehled obsahovat, jsou následující:

• zastupitelstvo, na kterém bude prodej projednáván (pokud takovou informaci již máte)
• identifikace bytu (ulice, č. domu, číslo bytu)
• celková plocha půdní vestavby v m²
• celková cena v Kč
• celková výška investice nájemce v Kč
• velikost doplatku nájemce městské části v Kč
• velikost sjednaného nájmu v Kč/m²/rok
• informaci zda byl nájem v průběhu nájemního vztahu valorizován či nikoliv
• kdy byla smlouva s nájemcem podepsána
• kdo tuto smlouvu s nájemcem podepsal

 S pozdravem

                                                           Vít Šorm

Zastupitel ZMČ Praha 5

Věc:

Interpelace – prodej půdních vestaveb

 Vážený pane zastupiteli,

 již v minulé odpovědi na Váši interpelaci, týkající se prodeje půdních bytových jednotek jsem se Vám snažil vysvětlit příčinu rozdílů v cenách za m² prodávaných půdních prostor. Stejně tak Vám byl tento problém vysvětlen na základě Vašich dotazů vedoucí Odboru bytů a privatizace a vedoucí oddělení prodeje na zasedání Zastupitelstva 20.6.2013. To, že jste evidentně stále nepochopil způsob prodeje půdních vestaveb, pramení pravděpodobně z toho, že jste si „Zásady“ stále nepřečetl.

 Pokusím se Vám tedy problém vysvětlit znovu a doufám, že již naposledy. Postup prodeje půdních vestaveb, které vystavěli nájemci svými náklady do majetku MČ Praha 5 byl schválen Zastupitelstvem MČ Praha 5 usnesením 16/41/2012 dne 3.4.2012 v Zásadách prodeje bytů. Dle tohoto usnesení byl zpracován a předložen ke schválení do zastupitelských orgánů záměr prodeje jednotlivých půdních bytů včetně kupní ceny a Dohody o narovnání. Následně byly jednotlivým nájemcům předány Městskou částí nabídky na odkoupení. Na základě postupně přijímaných akceptací s těmito nabídkami jsou jednotlivé prodeje v souladu se zákonem o hl. m. Praze a Statutem… před podpisem kupní smlouvy schvalovány Zastupitelstvem MČ Praha 5.

 Dle Zásad prodeje bytů je postup při prodeji a stanovení kupní ceny následující:
…. Je-li předmětem prodeje bytová jednotka vybudovaná na vlastní náklady nájemce, ale poskytnutou slevou na nájemném ani jiným způsobem skutečně vynaložené náklady dosudnebyly plně kompenzovány, řídí se prodej této bytové jednotky rovněž ustanoveními části A. těchto Zásad. Při stanovení kupní ceny přitom znalec určí v místě a čase obvyklou hodnotu půdního prostoru, v němž byla bytová jednotka vystavěna. Kupní cena se pak stanoví jako součet hodnoty půdního prostoru a té části skutečně vynaložených nákladů na vybudování bytu, která dosud nebyla kompenzována poskytnutou slevou na nájemném (výše skutečně vynaložených nákladů vychází z údajů, na nichž došlo ke shodě v nájemní smlouvě). Společně s kupní smlouvou bude mezi Vlastníkem a kupujícím uzavřena dohoda o narovnání, kterou bude konstatováno, že část kupní ceny ve výši dosud nekompenzované části skutečně vynaložených nákladů je uhrazena formou narovnání a nájemce žádné nároky z  důvodu zhodnocení nemovitosti nebude vůči Vlastníku uplatňovat….

 V přiložené tabulce č. 1 jsou veškeré údaje o prodejích a stanovení kupní ceny u půdních bytů, kde prodej schválilo ZMČ 20.6.2013.

 V přiložené tabulce č. 2 jsou uvedeny údaje o půdních bytech, kde byl schválen záměr prodeje, nájemci obdrželi nabídku, ale k dnešnímu dni ještě tuto nabídku nepřijali. Z tohoto důvodu nelze odpovědět na Váš dotaz, kdy budou jednotlivé prodeje schvalovány v ZMČ.

 Z tabulek je patrné, z jakých údajů se kupní cena stanovuje a proč jsou rozdílné ceny/m² u jednotlivých bytů. Je přece naprosto zřejmé, že byla-li např. dvěma stavebníkům přidělena půda o rozloze 100 m2 a jeden stavebník vybudoval byt, do kterého vložil 2 mil. Kč a druhý stavebník vybudoval byt, do kterého vložil např. 4 mil. Kč, bude jednotková cena v prvním případě 20 tis Kč/m2 a v druhém případě 40 tis Kč/m2. Zdůrazňuji ale, že nájemci při uzavření kupní smlouvy doplácejí pouze hodnotu určenou znalcem za prázdný půdní prostor, který zahrnuje i podíl na společných částech domu a pozemku. Tato hodnota, jak je z tabulek patrno, byla znalcem ohodnocena v rozmezí 12-15 tis. Kč/m2. Výjimky tvoří jednak suterénní vestavba v Zahradníčkově ulici (znalcem ohodnocena na 19 tis/m2 z důvodu, že nebyla přestavována volná půda, ale bývalý prostor sušárny domu a dále půdní byty v Lidické   (manželé Kohelovi a Ing. Zeman) a půdní byt v ulici Pod Školou (manželé Lamkovi). Důvodem je skutečnost, že Ing. Zeman a manželé Lamkovi dle nájemní smlouvy odbydlují nejen investice vložené do výstavby bytu, ale i investice vložené do výstavby výtahu v domě, který je však společnou částí domu. Tuto hodnotu tedy nelze logicky započíst do kupní ceny bytu, ale lze připočítat jen alikvotní část odpovídající podílu na spol. částech, vztahující se k této konkrétní bytové jednotce. Rovněž tak byl podíl na výtahu připočítán k bytové jednotce manželů. Kohelových. V souvislosti s tím byla Zastupitelstvem MČ Praha 5 č. usnesení 24/2/2013 z 18.4.2013 schválena změna zásad, která hovoří o tom, že dodatečně vyplácená sleva může být maximálně ve výši doplatku kupní ceny bytu. Tato změna se týká schváleného záměru prodeje bytové jednotky Pod školou (manželé Lamkovi).

 S nájemci půdních bytů nebylo jednáno ohledně valorizace nájmů, a to na základě platně uzavřených nájemních smluv, kterým předcházely Smlouvy o budoucí smlouvě nájemní a Smlouvy o provedení stavebních prací, uzavírané v době započetí stavby půdních bytů. Součástí materiálů předkládaných zastupitelstvu k prodeji půdních bytových jednotek jsou kopie nájemních smluv, takže jste se s nimi mohl seznámit.
Na závěr uvádím, že veškeré informace, které požadujete, jsou součástí každého materiálu, předkládaného ke schválení prodeje půdního bytu.

S pozdravem

Ing. Jiří Vejmelka

zástupce starosty MČ Praha 5